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　　长租公寓热潮渐消　

　　本报记者 吴静 卢志坤 北京报道

　　作为房地产调控长效机制的重要组成部分，住房租赁市场近两年受到广泛重视，资本的助推和企业的开疆扩土让租赁市场热情高涨。但在一年来的市场日渐出清后，长租公寓渐归平静。

　　以租赁市场相对发达的北京为例，今年来，多家机构数据显示，北京住房租赁市场出现量价平稳趋势，除少数区域租金略涨但涨幅低于往年外，其余多个区域租金与往年持平或略有下降。

　　租金的稳定，首先来自于供应量的增加和供需矛盾的缓和。公开数据统计，自2016年11月至2018年12月，北京共计成交租赁相关用地36宗，面积190万平方米，面积紧随上海、杭州之后。

　　另一方面，租金价格的回落，也得益于市场理性的回归。在经历了近两年跑马圈地、高价争抢房源间接抬高租金等热潮之后，长租公寓市场逐步进入精细化运作阶段。

　　量价平稳

　　与去年夏季住房租赁市场接连出现中介机构高价争抢房源、租金价格快速上涨的火热情况相比，今年以来，北京租房市场略显“平淡”。

　　来自北京房地产中介行业协会的最新统计数据显示，4月份北京住房租赁市场继续回落，成交量环比3月份下降18%，租金价格继续延续下调趋势。据会员单位数据显示，4月份网端用户浏览量环比下降，到门店求租的客户亦明显减少。从区域看，朝阳、海淀、西城、昌平、丰台等区域成交活跃，但成交量均环比下降10%以上。

　　实际上，不仅是4月份，今年以来北京租赁市场的成交节奏明显放缓。市场机构贝壳研究院的数据统计，2019年前4月房源7日内出租率为21%，同比下降18个百分点，环比下降3个百分点，租赁市场的成交难度明显增加。

　　为了促成交易，业主只能调整预期、下调报价。据统计，2019年前4月，北京链家租赁房源中共发生12224次调价，其中83%为下调报价，同比增加 19个百分点，且下调报价的占比在近半年呈现趋势性增加。

　　在价格上，与往年春节后租金普遍上涨不同，据北京房地产中介行业协会会员单位数据显示，今年一季度大部分区域租金和去年持平，只有劲松、双井、团结湖等少数区域租金略涨2%左右，涨幅也低于往年。昌平的天通苑及石景山、通州、门头沟、房山等区域租金价格呈现下降趋势，最高下降幅度达到8%，全市整体租金水平在此带动下呈现稳中有降态势。机构数据方面，链家租赁房源前4月成交均价为85.5元/平方米，环比上涨1.7%，同比上涨1.4%，价格亦未出现大的涨幅。

　　“租金与去年持平，甚至部分区域租金出现下降，主要原因是整体上北京市人口连续两年减少，以及长租公寓市场供应量的增加，且去年北京租金增长较快，涨幅超出较多，今年有一定回落也属于正常。”旭辉领寓相关负责人向记者表示。

　　除了成交量回落、价格平稳之外，贝壳研究院还指出，2019年北京租赁市场呈现出明显的“租得小” “租得远”、群体“年轻化”特征，整体看表现出明显的 “消费降级趋势”。2019年租赁的套均面积为78平方米左右，较2018年81平方米以上的水平明显下降，也是近五年的最低值。2019年一季度东西城成交占比为10.9%，呈现较为明显的趋势性下滑特征，而近郊（顺义、大兴、通州、昌平）的成交占比明显增长。

　　供应增加

　　多家机构指出，今年来北京住房租赁市场的平稳，得益于供应量的增加和供需矛盾的缓和。

　　“租金与房价一样，由供求关系决定。近年来，北京在大力发展租赁市场，包括增加开发商自持的租赁住房，以及公租房的供应，租赁住房的供应不断增加，都会对房租价格起到调节作用。”龙湖冠寓相关负责人向记者表示。

　　作为房地产调控长效机制重要组成部分，住房租赁情况近两年受到政府高度重视。2017年8月，原国土资源部、住建部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，确定首批在北京、上海等13个城市试点开展利用集体建设用地建设租赁住房。从执行情况来看，北京走在前列。据戴德梁行统计，北京在2018年实现集体土地租赁用地供应209.2公顷，完成率105%。

　　公开数据统计，自2016年11月至2018年12月，北京共计成交租赁相关用地36宗，面积190万平方米，面积紧随上海、杭州之后。从地块分布来看，超60%地块分布于五环和六环之间，大兴区和海淀区是租赁用地主要分布区域，两区域成交的规划建筑面积已占北京市租赁相关用地总成交量的75%。据了解，按照此前住建部门的披露，今年计划开工的45个政策性租赁房项目包括0.8万套公共租赁房、3.5万套集体土地租赁房、0.3万套企业自持租赁房。

　　“据我们了解，北京市目前对住房租赁领域企业的监管，一方面多渠道增加租赁住房供应，促进职住平衡，平抑房租；另一方面加强市场主体监管，防范居住密度过高带来的安全隐患，提升住房租赁服务水平。”龙湖冠寓相关负责人表示，“随着北京对房地产经纪机构各类违法违规行为开展‘周周查’专项行动的持续深入，市场已得到有效净化。在房地产行业供给侧结构性改革大背景下，加速推进‘租购并举’，也在促成住房市场形成新供应格局。”

　　对于政府而言，除了增加租赁用地供给之外，积极盘活存量房资源也是缓解住房租赁市场供需矛盾的措施之一，如推动城市内老旧闲置物业的改造升级，但目前在北京存在一定难度。一位参与过城市存量改造的企业人士表示，“北京这边我们沟通了很多轮，规划、土地、建委，各方想法都不一样，有的部门是坚决不允许加建1平方米，原拆原建可以，政府不出钱，居民也不出钱，”但他同时也指出，“正因为比较难，所以才要解决。目前上海已经允许拆旧原地还迁，把这个楼拆掉，所有居民回来，同意加盖一层或增加地下室，这是非常好的政策。”

　　另外，市场机构方面的供应量也在增加。据北京链家租赁数据显示，2019年1~4月月均新增挂牌量同比增长16.6%。

　　回归理性

　　租金稳定背后，同样折射着在租赁这条赛道上，企业间的竞争已进入新的阶段。经历了前两年部分企业跑马圈地、高价争抢房源、间接抬高租金等问题之后，行业开始进入精细化运作阶段。

　　5月13日，朗诗集团公告称，将处于亏损阶段的长租公寓业务以及包括提供物业管理、建筑设计、园林绿化景观等非地产业务剥离至控股集团，预计所得款项净额约为9.81亿元。对于为何要将之前看好的长租业务剥离出去，朗诗集团给出的解释是：朗诗寓仍处于培育期，预计未来两年将持续亏损，日后将产生持续资本开支，剥离后可减少朗诗寓亏损对公司业绩的影响。

　　据了解，2017年底，朗诗集团设立长租公寓业务，但2017、2018年朗诗长租公寓收入分别为0.08亿元、1.25亿元，两年来总亏损则达到2.34亿元，2018年随着规模的扩张，亏损从0.44亿元进一步扩大至1.9亿元。

　　朗诗集团的这一举动，引起了市场对于长租公寓行业的关注。这个近两年受到市场热捧的领域，虽然涉猎者众多，但截至目前来看，行业内普遍面临着盈利难题。

　　“我们目前包括拓展+运营的规模才一万间，整体从运营的现阶段来看应该是达到三万间左右才是盈亏平衡点。因为要摊销你的总部管理成本，所以我们觉得一万间能够盈利还是很难的。”保利公寓事业部相关负责人近日对外表示。据了解，保利公寓至今仍与保利集团一体，约有一半项目从集团获取。“经历了2017、2018年的资本推手之后，目前市场租金相对还是比较高的，我们在立项测算的时候还是偏保守一些，不能因为扩规模而不盈利，这个作为我们的母公司、上市公司的会计主体也是不允许的。所以我们拿项目还是比较谨慎的。”

　　“现在是（盈利）1分钱的话就可以扩大规模，但你亏0.5分钱就不能扩大规模。因为扩大的越多，亏的钱越多。”一位业内人士更加直接地说出了当前长租公寓领域的现状。

　　“整个市场在2017到2018年的资本推动下拿房成本越来越高，特别是‘二房东’的模式为什么走不下去？是因为租金成本太高了。现在我们算账，基本上你的拿房成本是租金的50%的话，就都是亏钱了。这种‘二房东’模式扩张是最快的，这种模式一旦被否决了，你的规模就很难上去，”有业内人士指出，“因为做轻资产是个苦活累活，本身盈利空间很少，而且对运营管控能力以及对品牌价值要求都很高，而一般企业拿房的规模性扩张不会太快。重资产更不可能，大房企都很难玩了，因为它的一次性投资比较重，而且投资回报不是很高，同时资金回笼周期又很长，动不动就是十年、二十年的周期，资金肯定还是会受很大影响的。”

　　据云房数据研究中心统计，截至2018年上半年，北京的各类长租公寓品牌超过80家。而据戴德梁行统计，截至2018年底，北京品质较好的集中式长租公寓品牌将近20家，总的开业门店数超过140家。“市场一定是在不断变化着的，所以理性看待市场变化即可。”龙湖冠寓相关负责人向记者说道。

　　“我们所需要的资金，一是大钱，一定像黑石这样巨大规模的钱才可以买楼持有；二是长钱，国外做不动产投资都是七八年以上，咱们做不了三年投资人就开始让你还钱；三是便宜的钱，现在融资成本动不动7%、8%甚至10%以上，但我们现金回报达不到这一步。”新派公寓创始人王戈宏亦毫不掩饰对资金的渴求。据了解，新派公寓于2013年10月收购资产自持做长租公寓，2017年10月新派公寓类REITs获批，当年底正式发行。

　　戴德梁行研究部发布的《中国长租公寓市场发展报告2018~2019》指出，目前在融资方面，国企和开发商背景的长租公寓品牌，往往具备更强的综合实力，拥有大量的优质资产，也获取了大多数的住宅租赁用地，因而更受资金青睐。从近两年不断取得进展的长租公寓类 REITs 的案例中也可见，多为国企或房企背景的长租公寓项目获准发行。股权融资仍是“二房东”模式长租公寓品牌的重要融资途径，优质品牌更能赢得资本的信任。

　　“国家相关金融政策不断出台在支持长租公寓的发展，包括允许保险资金入场，证券化产品的推出等。金融机构也在不断尝试和创新，包括REITs、 ABS、ABN等产品的一系列试点，使整个行业的融资成本降低，方便程度上升。当然，目前的资产评估体系对于轻资产的公寓运营商来讲还是有不小的挑战。”魔方公寓相关负责人向记者表示。

　　而不少业内人士认为，长租公寓作为现阶段政策大力支持的领域之一，有望成为最早的公募REITs 发行领域。据一位接近监管层人士透露，公募REITs的落地还有治理机制、配套融资、定价、税收政策的推动、投资者保护等多重因素要考虑，监管层仍在研讨中。